Хотите экономичный дом? Вооружитесь знаниями, которыми делится кандидат экономических наук Роман Миронов, директор ООО «Группы компаний БилТэк». Стоимость дома, в котором мечтаете жить, складывается не только из сиюминутных цен на материалы и услуги на этапе строительства. Не менее важна стоимость его эксплуатации.




Из чего складывается стоимость строительства?


Роман МИРОНОВ
Технология строительства. Изучение предложений Нижегородского рынка позволило выявить более полутора десятка различных технологий коттеджного домостроения: от бревенчатых срубов до каменных домов из пустотелых керамблоков Paroterm. Из рекламных материалов складывается впечатление, что разброс цен различных фирм составляет от 10 до 25 тыс. руб. за 1 м.кв. жилья. В малоэтажном домостроении в настоящее время нет единой системы ценообразования. Каждая фирма самостоятельно определяет, что включается в стоимость дома. Однако при детальном изучении выясняется, что привлекательные «низкие» цены не включают в себя внутренние сети, облицовку и многое другое, без чего нормальная жизнь в таком доме невозможна.



Анализируя данные строительных фирм, взятые из открытых источников, приходим к выводу, что стоимость 1 м.кв. жилья коттеджа комплектации «под ключ» (т.е. когда в дом можно въехать и жить, даже в бревенчатый сруб) составляет 18 – 20 тыс. руб. за 1 м.кв. При этом, часть стоимости, зависящая от технологии строительства, составляет 25-35 %. Остальное – это внутренняя и внешняя отделка, инженерные коммуникации, крыша и фундаменты.

Вторым фактором, определяющим экономику дома, является толщина стен (что так же является следствием технологии строительства). Рассмотрим варианты стен, соответствующих по теплоизоляционным характеристикам требованиям строительных норм для Нижегородской области. Например, классическая стена из каменных материалов «в полтора кирпича» с утеплением 100 мм и штукатурным слоем имеет толщину 480 мм. Каркасная стена со всеми облицовочными слоями – 240 мм.



Таким образом, из двух домов, построенных по этим технологиям с одинаковыми габаритами по наружным граням, второй с точки зрения экономики будет более выгодным, поскольку общая площадь помещения в нем будет больше. Для одноэтажного дома с размерами в плане 10х10 м эта прибавка составит порядка 9 м.кв.!!! Чем тоньше стена, тем больше полезной площади может быть получено в рамках одинаковых границ дома.

Объемно-планировочное решение дома самым серьёзным образом влияет на его конечную стоимость. Рассмотрим это влияние на примере 4х домов отличающихся друг от друга этажностью и очертаниями в плане.









Внутренняя площадь пола всех домов принята неизменной (в нашем примере 96 м.кв.), однако площадь наружных ограждающих поверхностей (стен и кровли) у них будет различной. Самым экономичным является квадратный в плане двухэтажный дом.



Если мы примем за 100 % сумму площадей всех его наружных стен и кровли, то уже для одноэтажного, прямоугольного в плане здания эта сумма будет больше на 10%; для двухэтажного здания, со сложным планом - на 25 %; а для одноэтажного здания, со сложным планом - на 42 %. Таким образом, чем сложнее архитектурная форма здания, тем больше площадь его ограждающих поверхностей, и как следствие, больший расход материалов и большая стоимость. Как мы видим, увеличение расхода материалов на наружные поверхности может доходить до 42%! (При этом пока не учитывается стоимость доборных элементов и сложных узлов).

Общая площадь дома. Законы математики, позволяющие просто перемножать количество квадратных метров на их условную стоимость, не отражают реальную стоимость этих квадратных метров. Можно проследить закономерность, что чем больше дом, тем просторнее в нем комнаты и тем меньше удельный вес перегородок в нем, тем меньше затраты на их отделку. Полученные нами статистические данные показывают, что при увеличении площади дома от 40 до 80 м.кв. снижение стоимости 1 м.кв. жилья составляет примерно 15%. Дальнейшее увеличение площади влечет за собой более плавное снижение цены. Чем больше площадь дома, тем меньше стоимость 1 м.кв. в нем! Данная закономерность наблюдается как для одноэтажных, так и для двухэтажных коттеджей.





Этажность здания. Влияние этажности здания на стоимость 1 м.кв. его площади обусловлено наличием крыши и фундаментов в нем. В одноэтажном здании их стоимость целиком входит в стоимость 1 м.кв., а в многоэтажном – распределяется между этажами. Таким образом, чем больше этажей в доме, тем экономичнее он получится. Однако не стоит забывать, что дом строится для комфортного проживания. Лишний этаж в нем – это ежедневная беготня между этажами, а попытка «увеличить» этажность за счет подвала обернется значительными расходами на земляные и гидроизоляционные работы. Таким образом, наиболее оптимальным является 2х этажный дом.

Используемые при строительстве материалы так же являются одним из ключевых факторов стоимости строящегося жилья. Например, разбежка цен по утеплителям (среди которых наиболее яркими представителями являются Knauf, Rockwool, Эковата, Магрипул и т.д.) составляет до 8 раз. Выбор марки оконного профиля, устанавливаемых дверных блоков и наружных металлических дверей, отопительного оборудования – все это влияет на стоимость пресловутого 1 м.кв. жилья. Многие производители материалов подразделяют свою продукцию на группы: эконом, стандарт и премиум. Вероятно, при планировании строительства своего дома так же имеет смысл сначала сориентироваться, использование каких строительных материалов было бы предпочтительно в Вашем доме.

Таким образом, вопрос, который очень часто задается строительным фирмам «Сколько стоит у вас 1 м.кв. жилья?» не предполагает однозначного ответа. Знание вышеуказанных основ позволит Вам и Вашему архитектору заранее прогнозировать конечную стоимость Вашего дома еще на стадии формирования его образа.

Экономика эксплуатации

Кроме понятия «стоимость жилья» не менее важным является и понятие «стоимость эксплуатации жилья».

Тарифы растут

Одними из первых рассмотрим затраты на отопление дома. Основными энергоносителями в частных домах является природный газ и электричество. Тарифы на энергоносители постоянно увеличиваются: начиная с 2009 по 2011 г.г. тарифы на электроэнергию планомерно растут на 25% ежегодно (www.lenta.ru/news/2008/05/06/rise1). Тарифы на газ то же не отстают: в 2008 и 2009 г.г. увеличились на 25%, в 2010 г. – на 30%, а в 2011 г. Запланирован рост на 40%. Все это заставляет задумываться о необходимости строительства энергоэффективных домов. Чем лучше дом утеплим сегодня, тем меньше будем платить за отопление завтра.



В строительных нормах для индивидуальных жилых домов сейчас отсутствуют обязательные требования по обеспечению жилья надежной теплоизоляцией – все отдано на усмотрение владельца жилья, который, как правило, не является специалистом в этой области. В основном заказчик оперирует понятиями «тепло»/«холодно», спрашивая строителей «не замерзну ли я в таком доме?». Хотя, наверное, надо переходить на понятия «энергоэффективно»/«затратно» и задавать вопрос «Как много мне придется платить за отопление этого дома?». Расчеты показывают, что только за один отопительный период при достаточном утеплении экономия для дома площадью 96 м.кв. составит 5-10 тыс. руб. при отоплении газом и 35-76 тыс.руб. – при отоплении электричеством (тарифы приняты для 2010 г.). В России будущие домовладельцы пока редко задумываются над этим вопросом, хотя планируют эксплуатировать свое жилище не один десяток лет.

Паспорт энергоэффективности

Вскоре у нас будут введены «паспорта энергоэффективности домов». В Германии, Австрии и некоторых других странах этот документ уже является обязательным при сдаче построенных зданий. Он призван помочь владельцу дома узнать насколько энергоэффективным является его строение. В этом документе содержится полное описание системы отопления, водоснабжения, уровня теплоизоляции и иных параметров здания.



Эти паспорта позволят судить не только о внешнем виде дома, но и о внутреннем наполнении. Уже сейчас при покупке стиральной машины или телевизора мы смотрим на класс энергопотребления… Лет через 5-10 мы точно так же будем смотреть на эту характеристику и у покупаемого дома. Ведь не секрет, что то, что мы строим сегодня, может быть продано завтра.

Новая философия отопления

Одним из следствий энергоэффективных домов является возможность использования новой философии отопления своего жилья. Зачем нам отапливать дом до комфортной температуры, когда в нем никто не находится (например в течение рабочего дня)? Зачем отапливать помещения (например, гостевые комнаты), в которых в данное время никто не живет? Кто-то может сказать, что эти вопросы решаются не за счет энергоэффективности дома, а за счет автоматических систем отопления помещений, регулирующих подачу тепла в ту или иную комнату. Верно, но с другой стороны ключевым фактором будет являться скорость нагрева помещений. Если дом построен по энергосберегающей технологии, то на переход от дежурной температуры +5 … +7 оС до комфортной +18 … +20 оС потребуется 20-25 минут (при температуре наружного воздуха – 15…-20 оС). Зная свое расписание, Вы можете настроить систему на автоматическое изменение температуры в ваших помещениях для сбережения своих средств.

К экономическим аспектам малоэтажного домостроения относится и подбор оборудования (котла и системы отопления, систем водоснабжения и канализации, электрооборудование и т.д.). Каждый раз заказчику приходится решать одну и ту же типовую задачу: купить сейчас и экономить в дальнейшем, либо сэкономить сейчас и потом постепенно ежемесячно и ежегодно переплачивать. На примере компьютерной техники можно провести аналогию: купив недорогой струйный принтер можно потом «разориться» на чернилах к нему. В то же время приобретение лазерного аппарата большей первоначальной стоимости позволит получать документы с низкой себестоимостью. Поэтому при заказе оборудования для коттеджа имеет смысл поинтересоваться «сроком окупаемости оборудования» и, если нет возможности сразу оборудовать дом всем необходимым, может быть имеет смысл составить программу «технического роста» дома? В общеэкономическом смысле выбор определяется решением простой задачи о постоянных и переменных издержках.

Программа строительства дешевого дома

Можно сформулировать некую программу для того, кто решит строить энергоэффективный дом.



I. Проектировать коттеджа с максимальным «энергосохранением» (оптимального объемно-планировочного решения, с защитой от ветра, с толщиной утеплителя как минимум соответствующего требованиям современных строительных норм для многоквартирных домов, с минимальной по-возможности поверхностью ограждающих конструкций);
II. Проектировать дома с крышами, ориентированными на юг, для дальнейшей возможной установки солнечных батарей;
III. При устройстве систем принудительной вентиляции предусматривать рекуперацию, т.е. передачу тепла от воздуха выводимого из здания воздуху поступающему в него;
IV. Обеспечивать долговечность здания через конструктивные мероприятия (обеспечение правильных конструктивных решений вентиляции фасадов, крыш, технических подполий и т.д.) с целью увеличения срока «безремонтной» эксплуатации дома;
V. Использовать наиболее эффективное инженерное оборудование для дома (подбор и оптимизацию лучше производить с проектировщиками-специалистами в этой области);
VI. Использовать эффективное освещение, автоматы включения/выключения электроосветительных приборов, энергосберегающее электрооборудование класса А или А+.
VII. Использовать внутриплощадочные энергогенераторы.

Иллюстрации предоставлены
ООО Группой компаний БилТэк