Школа Застройщика

Собственный дом – мечта многих. Если не хватает денег на его покупку, можно взять кредит. Вот тут и начинаются различные вопросы. Одни считают, что оформить ипотеку на покупку коттеджа гораздо сложнее, чем в случае с квартирой, другие – что нет никакой разницы. Так ли это на самом деле?



Загородная недвижимость для нижегородцев с каждым годом становится все доступнее, цены на землю и дома все ближе подбираются к среднему классу, отмечает руководитель центра ипотечного кредитования Нижегородского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Анна Дувакина. Поэтому неудивительно, что для многих свой дом превращается из заветной мечты в объективную реальность, и этим людям требуется финансовая помощь банков.

Сегодня спрос на объекты загородной недвижимости растет, постепенно возвращаясь к докризисным показателям 2007-2008 гг., подтверждает ее слова управляющий ВТБ24 в Нижегородской области Георгий Гречин. На рынке появляются интересные предложения от застройщиков: коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными коммуникациями, качественной дорогой, охраняемой территорией, близостью к крупным торговым центрам. В связи с этим многие люди начали всерьез рассматривать возможность покупки недвижимости за городом. Соответственно, и спрос на ипотечные кредиты по данным программам сейчас увеличивается. Банки стараются от этого тренда не отставать, и довольно активно работают с населением по таким программам.


На что рассчитывать

Действительно, многие банки сейчас выдают кредит на покупку дома или коттеджа. На строительство – реже, но и таких предложений не единицы. Однако условия, на которых банки дают ссуду, различаются, и порой очень сильно.

Основное отличие программ разных банков в том, что банк берет в качестве залога: земельные участки для строительства, незавершенные или готовые (со свидетельством) дома/коттеджи/таунхаусы или предлагает ипотечные программы под залог существующей недвижимости, говорит Анна Дувакина. Последний вариант встречается значительно чаще. Так, например, ВТБ24 предлагает своим клиентам программу «Построй свою мечту» - это программа кредитования индивидуального строительства дома или инвестирования средств в объекты массовой коттеджной застройки. В залог оформляется квартира, которая находится в собственности заемщика или собственности членов семьи. Сходной политики придерживаются Райффайзенбанк, Росбанк (там, правда, фигурирует определение «возводимый» на приобретаемом участке дом) и многие другие. А вот в Сбербанке вполне можно оформить ипотеку под залог строящегося жилья, также как и в банке УРАЛСИБ (только в случае, если застройщик коттеджного поселка прошел аккредитацию при банке), и некоторых других. Впрочем, к покупке уже готового дома на вторичном рынке банки относятся лояльнее. Тот же ВТБ 24 не делает различия между квартирами и коттеджами/таунхаусами, приобретенными на вторичном рынке.

Стоит упомянуть, что существуют и промежуточные варианты. Так, например, Связь-банк берет в залог на стадии строительства имеющееся в собственности заемщика или третьего лица жилье, а после окончания – переоформляет на построенный дом.



Пункт второй – ставки. Здесь довольно широкий диапазон – от 11% до 20% и выше. Это зависит от многих факторов – первоначального взноса, формы подтверждения дохода и тому подобного. Но для среднего заемщика (именно среднего, а не идеального) вполне реально найти предложения под 12-13%. Строящееся жилье будет стоить дороже. Но есть банки – в частности, Сбербанк или УРАЛСИБ – в которых ставка после регистрации ипотеки (читай: после окончания строительства и надлежащего юридического оформления) ставка снижается – разница составляет 1-1,5%.

Есть и особо отличающиеся предложения – например, ЗАО «ЮниКредит Банк». Там принята программа «Плавающая ставка», проценты определяются по принципу MosPrime 6M + 5,25% (на сегодня это составляет 9,64%). Есть ВТБ 24 и его льготный ипотечный кредит. Правда, как и у всех предложений «ниже рынка» у этих есть свои недостатки, и весьма серьезные. В первом случае – плата за риск. MosPrime – ставка кредитования на межбанковском рынке, и очень сильно зависит от текущих курсов валют, макроэкономичсекой ситуации и т.д. Учитывая, что ипотека – длинный кредит (многие ее берут на 10, 15, 20 лет), сегодняшняя дешевизна может обернуться высокими процентами через пять-семь лет. Что касается льготного кредита ВТБ 24 – здесь выбор заемщика ограничен залоговым имуществом банка. То есть на 9% может рассчитывать лишь тот, кто покупает имущество у банка, его непрофильные активы, доставшиеся тому «в наследство» от плохих заемщиков. Это предполагает не очень широкий спектр предложения, и не факт, что человек сможет найти в «Залоговой витрине» что-то, что ему подойдет.

Далее следует первоначальный взнос. Здесь очень по-разному, зависит от политики банка. Для готового дома вполне можно найти 20% от стоимости, редко – ниже. А вот строящиеся объекты – от 30% и выше. Есть и исключения, но их единицы. И не стоит на них особо рассчитывать – как правило, они предполагают или высокую ставку, или страхование ответственности заемщика, или то, что банк очень придирчиво относится к потенциальным клиентам. Так, например, в некоторых банках, у которых довольно низкий порог «ставка от», большинство клиентов получают кредит под ставку на 2-3% выше «рекламной».



Стоит посмотреть также и другие «личные» условия банка. Например, в УРАЛСИБе в настоящее время действует программа кредитования на покупку только что построенных коттеджей. Так, если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию дома, свидетельство получено и оформлено на юридическое лицо (застройщика, инвестора и т.д.), коттедж можно приобрести под 11%. Причем ставка не зависит от других условий – наличия или отсутствия страхования жизни, использования или нет справки по форме банка, срока кредитования, первоначального взноса и прочего. Также в банке не предусмотрено титульного страхования, комиссий за выдачу, рассмотрение кредита, отсутствие поручителей при оформлении кредита. Немаловажным фактором также является работа со средствами материнского капитала, жилищными сертификатами.

В ВТБ 24, например, возможна следующая схема. Клиент получает положительное решение банка о выдаче кредита на приобретение готового жилья (ставка – от 10%), которое действует 4 месяца. Он оплачивает первоначальный взнос застройщику (минимум 40%). За это время ему строят дом, который он впоследствии и приобретает. Существует немало технологий строительства, при применении которых такого срока достаточно, говорит Георгий Гречин.

В некоторых банках есть специальные программы. Так, по словам директора управления по работе с партнерами Волго-Вятского банка Сбербанка России Александра Морозова, Сбербанк нередко с компаниями-застройщиками соглашения о сотрудничестве, в рамках которых при перечислении кредитных средств и первоначального взноса на их счета банк не взимает комиссию с заемщика. Самые свежие примеры партнерских программ банка в Нижегородской области – строительство коттеджных поселков Владыкино, «Усадьба Каменки».


Имеет значение

И последнее, о чем стоит упомянуть – это вопрос о том, имеет ли значение какой дом приобретать. Имеет. Но дело не в том, что банки боятся брать в залог деревянные дома или еще что-нибудь в этом роде. Так, например, при покупке индивидуального жилого дома в ипотеку, тот должен соответствовать определенным параметрам, а именно быть построен в соответствии с современными требованиями, а также – подключен ко всем коммуникациям (электричество, отопление, наличие горячей и холодной воды, наличие канализационной системы и прочее). Но сам МАТЕРИАЛ роли не играет – если дом построен по всем правилам, кредитным организациям не важно, будет ли это оцилиндрованное бревно, клееный брус или кирпич.

Это имеет значение для страховых компаний (СК), которые будут заниматься оформлением страхования дома (обязательное условие практически во всех банках). Для них деревянный дом будет стоить дороже кирпичного или монолитного всегда. Также будет учитываться наличие/отсутствие деревянных перекрытий. Так что сторонники «дома, в котором легко дышится» будут переплачивать страховщику в районе 10% по сравнению с другими, менее требовательными к экологии владельцами. И это при учете того, что индивидуальный дом и так обходится дороже квартиры (по словам страховщиков, в среднем в полтора раза).

Александра ЕЛИНА
"БИРЖА ПЛЮС СВОЙ ДОМ"