Почему в Нижегородской области не развиваются коттеджные поселки, ориентированные на коммерческий спрос?

В Нижегородской области пока нет достроенных коттеджных поселков эконом-класса, поэтому у покупателя нет представления о том, что это такое. Сейчас инвесторы только присматриваются к ситуации на рынке, но деньги вкладывать не спешат. В чем причина: в государственной политике, поведении банков или психологии людей? Ответ на вопрос искали участники круглого стола, организованного редакцией "Биржи плюс свой дом" в строящемся посёлке "Усадьба Каменки" 7 октября.





Коммерческое предложение в социальном коридоре

Поселки, строящиеся в Нижегородской области, рассчитаны в основном на социальный спрос — для расселения ветхого фонда, детей-сирот, молодых специалистов, рассказывает министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин. Причина в том, что в малоэтажке нет девелоперских рисков, более того, ниже сроки строительства и цена. И властям не придется “в случае чего” достраивать посёлки, как сейчас это происходит с замороженными высотками.

Две главные проблемы малоэтажки сегодня — это коммуникации и дороги. Если они есть — за строительством дело не станет — сегодня технологии позволяют возвести дом “под ключ” минимум за 10 дней. Поэтому в инфраструктурных проектах, по словам Челомина, “хотелось бы большего участия Федерации: если бы софинансирование выделялось в объеме 50 на 50, тогда появилась бы возможность построить сети не только для социальных, но и для других проектов. Пока же все озвученные программы поддержки реализуются очень медленно — “они существуют еще только на бумаге, реального финансирования мы не ощущаем, но надеемся, что ситуация изменится”. Например, достаточно серьезные средства на коммуникации прописаны в программе “Жилище”, но попасть в эту программу очень сложно. Поэтому в 2010 году было принято решение на уровне правительства Нижегородской области о выделении на 2011 — 2013 годы 3,5 млрд рублей на обеспечение сетями и дорогами площадок малоэтажной застройки. “В первую очередь здесь речь идет о площадках, ориентированных на социальный спрос. Но это текущая задача, а начиная с 2012 —2013 годов мы должны подтягивать на готовые площадки всех людей, которые хотят построить свой дом. По словам Челомина, люди согласны продавать квартиры и переезжать в малоэтажку, если она находится в зоне доступности. Например, “сегодня мы присутствуем в “Усадьбе Каменки”, которая расположена в 30 минутах езды от города — получается, что человек находится почти в городе, но в то же время пользуется всеми загородными прелестями, которые дает природа”. Понятно, что социальные программы не вечны, рано или поздно они будут сокращаться. Одновременно должна увеличиваться доля застройщиков, которые будут работать на коммерческий спрос, считает министр строительства.


"Усадьба Каменки"

Область привлекает инвестора к социальным программам, подтверждает начальник управления жилищной политики правительства Нижегородской области Евгений Суменко. Развитию этого сегмента способствует тот факт, что в последнее время получены немалые федеральные средства на переселение граждан из аварийного жилья. А все то, что построено сверх обязательств перед властью, инвестор вправе продать на свободном рынке.

Проблема только в том, что дома, построенные в “социальном ценовом коридоре”, могут не соответствовать реальному коммерческому спросу.


Будет предложение — будут и деньги

“В нашей стране очень много земли, очень много газа, очень много денег, которые выделяются государством, очень много желающих купить жилье”, — уверен генеральный директор ДК “Корнев” Андрей Корнев. Тем не менее сегмент коттеджных поселков у нас не развивается. Самая хорошая поддержка строительства, по мнению Корнева, была при Хрущеве, когда в приказном порядке сначала были построены железобетонные заводы, а потом началось массовое строительство жилья. Однако проблема нижегородской малоэтажки — не столько в отсутствии гос-поддержки, сколько в том, что банки не кредитуют застройщика. Ведь если бы деньги давались именно застройщику, а не каждому человеку в отдельности, ситуация сдвинулась бы с мертвой точки. Сейчас же мы наблюдаем, как люди сами строят свои дома по принципу “кто в лес, кто по дрова”, приобретя участок в коттеджном поселке.



На рынке действительно очень много “инвесторов”, которые говорят о том, что у них есть земля сельхозназначения, есть концепция, но нет денег, поэтому они хотят продать участки и на первые поступления построить коммуникации, подтверждает член совета директоров АН “Манхеттен” Ольга Иванова. По ее словам, такие проекты либо мертвые, либо “долгоиграющие”.

Инвестор в большинстве случаев хочет строить на кредиты, соглашается генеральный директор ГП НО “НИКА” Алексей Денисов. “Но когда у него уставный капитал 10 тыс. рублей — здесь возникает масса вопросов: как кредитовать застройщика, как кредитовать физическое лицо, которое у этого застройщика будет покупать”. В “Каменках”, говорит Денисов, решен основной вопрос — финансирование строительства жилья происходит на средства инвестора, а не на кредиты. Порядка 70 домов уже готовы к продаже, в них можно жить, осталось только предложить покупателю ипотечную программу. “Я думаю, что это будет первый поселок, который будет массово кредитоваться по программам АИЖК. Государственная ипотека нацелена на то, чтобы кредитовать граждан, которые покупают жилье на тех территориях, которые осваиваются комплексно. Раньше, когда не было кризиса и рынок рос, кредитовали всех и вся, не важно, в городе дом, в деревне или поселке. Теперь ситуация изменилась”, — сказал Алексей Денисов.



Проблема кредитования в том, что до кризиса 2008 года на рынке не было внятных предложений, кроме поселка “Приозерный”, говорит управляющий ВТБ24 в Нижегородской области Георгий Гречин. За что платить — не было понятно ни банку, ни покупателю. Сейчас появился еще один — “Усадьба Каменки”, в котором есть дороги и коммуникации, транспортная доступность, удаленность от города в пределах 30 км, цена, сопоставимая с городской квартирой, прописка, социальная инфраструктура — все эти факторы дают банкам возможность кредитовать покупателей.

“Мы участвуем в социальных программах, связанных с малоэтажкой, — рассказывает директор управления по работе с предприятиями и партнерами Сбербанка Александр Морозов. — И в этом сегменте нам пока интереснее работать с крупными предприятиями по корпоративной ипотеке. Один из наших крупных проектов — с ВНИИЭФ в Сарове, планируем также развивать сотрудничество с Выксунским металлургическим заводом”.

Позиция банков объясняется ситуацией на рынке, где пока нет ни одного достроенного поселка, подтверждает руководитель центра ипотечного кредитования Приволжского филиала “Пром-связьбанка” Анна Дувакина. В отличие от Москвы, Нижегородская область находится в самом начале коттеджного строительства. В этом смысле проект “Усадьба Каменки” внушает оптимизм, поскольку это первый поселок, понятный и покупателю, и банку. А когда есть продукт, то банки готовы разрабатывать под него специальные программы.

У банков есть клиенты, в которых они уверены, и которым они готовы предоставлять специальные условия, продолжает Александр Морозов. Поэтому имеет смысл совместно с коттеджным поселком разрабатывать какие-то совместные программы.


Бизнес готов — готовы ли люди?

Идея малоэтажного строительства не просто продвигается в Нижегородской области, но и реально бизнесом воплощается, рассказал исполнительный директор Нижегородской ассоциации малоэтажного строительства (НАМС) Шамиль Мансуров. Ассоциация создана на основе государственно-частного партнерства. С одной стороны в ее руководство входит министерство строительства, с другой — все значимые участники строительного рынка области, подтягиваются и участники из других регионов. Последний пример деятельности НАМС — строительство домов для пострадавших от природных пожаров летом 2010 года — тогда свыше 35 компаний построили 607 домов практически за два месяца. По словам Владимира Челомина, сейчас НАМС, совместно с областным правительством, работает над проектами энергоэффективных домов. Пока их трудно предложить рынку из-за различных законодательных ограничений, но в перспективе этот продукт будет востребован рынком, поскольку цены на коммуналку у нас увеличиваются год от года. Другими словами, бизнес готов строить.

Но действительно ли в Нижегородской области есть коммерческий спрос? Может быть, проблема не в том, “кто первый начнет”: инвестор с деньгами или банки с новыми предложениями для инвестора? Проблема в людях, многие из которых никогда в коттеджный поселок не поедут, отвечает Алексей Денисов. По его словам, если у человека никогда не было однокомнатной квартиры, никогда не было двухкомнатной — он не будет покупать дом, пока не пройдет все эти ступени. Чтобы преодолеть барьер, нужно либо время, либо специальные программы. Но в этих специальных программах, как показывает практика, очень много внимания уделяется социальной стороне дела или технологическому аспекту — при этом в них практически нет места “пропаганде и агитации” за загородный образ жизни, добавляет председатель редакционного совета “биржевых” изданий Владимир Лапырин. Поэтому люди узнают о том, что будет только явочным порядком, что не работает ни на спрос, ни на предложение, а только порождает психологические проблемы.

Образа коттеджного поселка в народном сознании пока нет, соглашается заместитель директора по маркетингу “Волжской усадьбы” Михаил Исаков. Большинство нижегородцев относится к такому виду жилья как к чему-то совершенно недоступному, несмотря на то, что цена сопоставима с ценой городской квартиры. Когда речь заходит о собственном доме, то в воображении обывателя к нему почему-то должен “прилагаться” как минимум гектар земли, на котором надо сотками сажать картошку. Это стандартная психология людей, которую приходится преодолевать. Это следствие нашей дачной действительности. Чтобы появилось адекватное восприятие формата, нужно время.

Сейчас мы пожинаем плоды тех лет, когда многие малоэтажные поселки были заморожены, поэтому население очень настороженно относится ко всем аспектам, которые касаются строительства поселков, считает исполнительный директор “Волжской усадьбы” Марина Бахарева. Покупателя интересует все: как долго будет строиться поселок, что в нем будет, по какой цене, когда будет получена разрешительная документация, свидетельства на дома. Но самое главное — это газ — с ним связано большинство покупательских страхов.

Не работают на стимулирование коммерческого спроса и банковские продукты. По словам Алексея Денисова, у АИЖК есть много программ, и прежде чем их реализовывать, был проведен анализ населения по уровню дохода. В результате были выделены группы: 10% могут купить жилье сами, 20% — без ипотеки жилье купить не могут, еще 10% — участники госпрограмм, в том числе и социальных, а остальной пласт — он никем не охвачен. Задача ипотечного кредитования — предложить людям, не охваченным никакими программами, те продукты, которые помогут им улучшить жилищные условия.


Кто первый начнет?

И все-таки возглавить движение за коммерческий спрос и предложение должна власть, убежден технический директор ООО “ЭкоМир” Михаил Кучин. По крайней мере, опыт других регионов это подтверждает. Например, в Белгороде человек, имеющий три года постоянной белгородской прописки, может под гарантии губернатора получить земельный участок от 15 до 25 соток практически безвозмездно — за 15 тыс. рублей. Под аналогичные гарантии осуществляется и ипотечное кредитование — 6%. Если ипотека берется под индивидуальное или фермерское хозяйство, то покупатель платит всего 2%. Губернатор контролирует и подключение к коммуникациям: покупателю они обходятся в 30 тысяч. Потом он выбирает подрядную организацию, аккредитованную при губернаторе, организация получает деньги и начинает строить дом. А покупатель со временем с подрядчиком рассчитывается.

Эта программа в Белгороде развивается уже 15 лет, в Нижегородской области — всего три года, добавляет Шамиль Мансуров. Значимый момент белгородского опыта в том, что там не было допущено спекуляций землей и решены вопросы с монополистами.



P. S. Первый поселок, похоже, создаст прецедент на рынке, на который, возможно, будут ориентироваться и другие инвесторы. Но за рамками круглого стола, на наш взгляд, остался ряд важных вопросов, без решения которых развитие коттеджных поселков не станет бурным. Например, насколько дороже жителю поселка встанет поездка до работы, чем жителю города? А как быть с пробками от Щербинок до Каменок во время дачного сезона? Об этом тоже надо говорить и думать. Поэтому тема не закрыта, а будет продолжена. На круглых столах и страницах газеты.

Коттеджный посёлок “Усадьба Каменки”

Концепция: городской образ жизни в пригороде.
Расстояние от Нижнего: 19 км.
Район: Богородский.
Площадь: дома первой очереди — 172 кв. м, включая гаражное место и террасу.
Цена: 4,5 млн руб. без отделки; 4,9 млн — с муниципальной отделкой.
Кредитование: Представители инвестора готовы обсуждать варианты рассрочки под 8% на срок до 8 лет при условии 50% предоплаты.
Оплата за ЖКУ: около двух тысяч ежемесячно за освещение, охрану, уборку территории, вывоз мусора, плюс коммунальные услуги по счетчику.
Инфраструктура: коммунальная — газ, вода, тепло, электричество, социальная — магазин, аптека, медпункт, детский сад, кафе и т. д.
Управление: В течение двух лет все дома находятся на гарантийном обслуживании. Потом будет создано ТСЖ.
Прописка: в селе Каменки.

Ольга ПАНОВА
фото Константина КУРИЦИНА
"БИРЖА ПЛЮС СВОЙ ДОМ"