Школа Застройщика

Многие люди не увидят ничего общего в словах «наследие» и «экономика». Сохранение наследия старины и удовольствие, которое это наследие нам приносит, затрагивают глубины подсознания, приближая к тому прекрасному и ценному, что создала человеческая цивилизация. Экономика, напротив, имеет дело с приземленными понятиями, такими как расходы, доходы, прибыли и ежедневные заботы о том, как свести концы с концами. Что может быть общего между этими двумя аспектами нашей жизни, а для кого-то, еще и профессиональной деятельности?




Реалии времени

В последние годы существенным явлением, влияющим на градорегулирование, стало возникновение большого числа новых собственников, арендаторов и пользователей земельными участками, зданиями, помещениями, независимых от централизованных управленческих структур. В связи с этим формируются рынок недвижимости, новые финансово-экономические механизмы и законы, регулирующие эту деятельность. На фоне резкого сокращения централизованного финансирования городского хозяйства формируется новый характер развития города, отражающий частные и общественные интересы в их противоречиях и взаимодействии.


На сегодняшний день в России в качестве исторических пока еще числятся 740 поселений, из них 478 городов - малых, средних и крупных. В этих городах проживает почти 50% всего населения страны, что составляет около 70 млн. человек. Жители этих городов унаследовали уникальное историческое пространство, но ощущают ли они свою сопричастность к истории своего города, гордость за то, что живут в поселении, созданном прежними жителями за много веков до их появления? Возникает ли у них мотивация к сохранению этой среды? Судя по отношению к памятникам архитектуры, отсутствию побудительных причин, заинтересованности в сохранности как отдельных объектов, так и исторической среды в целом, думается, что не всегда. Причиной этого является далеко не процесс урбанизации, а отсутствие государственной политики по отношению к историческим поселениям.

Особую гордость нации должны бы составлять города, возникшие до 10 века. К сожалению, в значительной части эти населенные пункты утратили не только историческую пространственную структуру, но и большое количество исторических зданий, ее определяющих и сохраняющих дух времени.

На территории Нижегородской области 37 городов и населенных пунктов имеют статус исторических. Дата основания самых древних из них - 12, 13 вв., и значимость в истории России – исключительная (г. Городец, г. Балахна, г. Арзамас, г. Семенов, г. Выкса, р.п. Варнавино, р.п. Дивеево, г. Саров и др.).

Каждый исторический город представляет собой единый живой организм с определенными законами развития. Поэтому очень важно сохранить его самобытность, его дух, и одновременно обеспечить его населению доступ ко всем техническим и социальным достижениям современного общества. Нельзя превращать этот организм в место массового захоронения, где в качестве «погребаемых» выступают объекты материальной культуры. Ведь речь идет об объектах, которые результат градостроительной деятельности поколений; об объектах, призванных удовлетворять бытовые и социальные требования человека в конкретный отрезок времени. Город не может развиваться, не имея градоформирующих объектов. Искусственное выведение исторических объектов из категории градоформирующих приводило к необходимости размещения в них промышленных предприятий, мало отвечающих реальным ресурсам городов.



Уже признано, что в наш регион с большими деньгами приходят люди из Москвы – своеобразного «плавильного котла» нашей страны. Они уже сумели распорядиться своим культурным наследием и за каких-то десять лет видоизменили столицу до неузнаваемости.

Но Нижегородский регион, как, впрочем, и многие другие провинциальные регионы, заселен не приезжими, а преимущественно коренными жителями нижегородской губернии. И им далеко не безразлично, когда приезжие, объявляя их историческую деревянную или полудеревянную застройку гнилушками, «приговаривают» ее к сносу ради строительства своих автосалонов, автозаправок, автостоянок, автомоек и т.д.. Нас не смущает сам факт «нашествия», но неприемлемы те последствия, которые за этим следуют. По завершении первого десятилетия 21 века уже можно систематизировать проблемы, обозначившиеся в этой сфере, каких век 20, пожалуй, не имел:

- массовый снос рядовой застройки, являющейся средой обитания, культурной средой исторических городов Поволжья;

- нарушение высотных регламентов (в отсутствие их конкретных параметров) при новом строительстве в охранных зонах;

- пренебрежительное отношение к историческим ландшафтам и историческим силуэтам городов;

- утрата уважения к подлинности объектов культурного наследия, когда во всем мире охраняются подлинники, а не копии.

- отсутствие археологического сопровождения строительства на участках исторического культурного слоя.

- отсутствие в составе межведомственных комиссий по согласованию «Проектов застройки и землепользования» муниципальных образований представителей органов охраны объектов культурного наследия.

В проведении различных мероприятий, направленных как на правильную консервацию городских объектов культурного наследия, так и на поддержку динамичного экономически социального роста города, особую роль играют муниципальные органы власти. Именно муниципальные власти, работающие в максимальной приближенности к реалиям ежедневной жизни, находятся в наилучшем положении для создания синтеза между мерами по охране памятников и сбалансированным развитием человеческого потенциала в вверенном им городе.



Голый расчет

Никакие решения не принимаются в вакууме. Нам нужны факты, цифры и свидетельства. Какую ценность для местной экономики представляют уличные гулянья? Что за ценности оказываются под угрозой, когда утверждается проект разработки территории, на которой находится здание, являющееся частью культурного наследия? Какова чистая стоимость притока туристов в город во время летнего сезона? Стоит ли сохранение исторического здания затрат на его косметический ремонт или реставрацию? Все эти вопросы требуют проведения анализа как экономической, так и культурной стоимости. Что касается экономической стоимости, то тут все просто – деньги всем понятны.

Но в каких единицах измерять культурную стоимость? Что именно мы имеем в виду, когда говорим, что здание или градостроительный ансамбль имеют культурную стоимость: то, что они обладают эстетическими достоинствами, наполнены духовностью и историческими ассоциациями, имеют символическое значение, вызывают в нас отклик – и так далее, при этом все вышеперечисленное является составляющими культурной значимости.

Можете представить себе город всемирного наследия, который вам лучше всего знаком – в нашей стране это может быть первая столица - Москва, вторая столица – Санкт-Петербург или любой другой город, в котором вы бывали. Спросите себя: что именно в этом городе сделало его городом всемирного наследия, почему люди едут и летят туда за тысячи километров, что они стремятся увидеть? Это может быть одно-единственное здание или участок (Эйфелева башня в Париже, пирамиды в Гизе, руины в Попеях), целый район или исторический центр города (как в Санкт-Петербурге, Праге, Кракове, Барселоне и т.д.), или это целая комбинация факторов, которые все вместе создают особый «дух» или атмосферу исторического места, нечто нематериальное в его облике. Что есть общего между всеми этими атрибутами исторического поселения?

Ответом будет то, что все они являются активами. И вот вам слово, хорошо понятное экономистам. Объекты культурного наследия на языке экономики становятся капитальными активами, представляющими ценность для того, кто ими владеет – будь это частное лицо, корпорация или целый народ, владеющий народным достоянием.

Именно здесь и заложена связь между культурным наследием и экономикой. Сегодня, по крайней мере, западные экономисты уже начали использовать словосочетание «культурный капитал», для описания активов, которые являются объектами культурного наследия особого значения. В чем полезность принципа культурного капитала? Особое преимущество именно такой интерпретации культурного наследия заключается в том, что она открывает возможность для более продуктивного диалога между специалистами по охране памятников, занимающимися культурными аспектами консервации, реставрации и прочего, и финансистами, которые распоряжаются деньгами.

Рассмотрим, например, историческое здание, которое все еще используется под офисы городской или муниципальной администрации (Варнавинской или же - Нижегородской городской). Здание является активом, оно имеет финансовую стоимость как номинальный капитал, (оно может быть продано как недвижимость для коммерческого использования), и финансовую стоимость в выражении услуг, которые может предоставить (вычисляемую, к примеру, по стоимости аренды офисных площадей). Эти составляющие стоимости здания мы назовем его экономической стоимостью, относящейся только к реальному капиталу.

В таком понимании, любое здание обладает экономической стоимостью. Но наше здание – не просто «любое» здание; его отличительной особенностью является то, что оно также имеет культурную стоимость, происходящую из его культурной значимости, и имеет важное значение при квалификации этого здания как объекта культурного наследия. Подобно экономической стоимости, культурная стоимость здания также состоит из того, что оно стоит, как номинальный капитал и из того, какие услуги оно может предоставить (его историческое значение или эстетичность, которыми каждый день могут наслаждаться работающие в этом здании, его посетители и просто прохожие).

Язык культурного капитала понятен обеим сторонам - с его простыми концепциями, такими как затраты на ремонт и содержание, обесценивание, возможность получения дохода и коэффициент окупаемости. Методы финансового анализа могут быть адаптированы и применены к культурному наследию таким образом, что будут учтены как его экономическая, так и культурная стоимость. Определение культурного наследия как культурного капитала позволяет нам взглянуть на проекты, связанные с наследием, используя те же понятия затрат и результатов. В таком случае, участие в процессе, подразумевающем использование государственных или частных фондов, может рассматриваться как инвестиционный проект.

В вопросе об экономических аспектах культурного наследия существуют еще два очень важных принципа. В первую очередь, ученые-урбанисты выделяют принцип благоприятности проживания при определении характеристик городских районов, которые могут сделать эти районы привлекательными для жилья. Эти характеристики включают в себя как материальные аспекты (существование общественной инфраструктуры - мест общественного пользования, городского транспорта, доступности образования и здравоохранения, действующих систем очистки воздуха и воды, эффективного санитарного надзора и уборки мусора и т.д.), так и нематериальные, (дух места, его яркая самобытность, налаженная система социальных взаимоотношений и т.д.). Принцип благоприятности проживания неразрывно связан с культурным наследием. Урбанисты много лет ведут спор о том, что сохранение старых зданий и удержание города в его исторических границах дает городским жителям ощущение связи времен, делая городскую среду более пригодной для жилья. В результате сегодня во многих городах связь между культурным капиталом и благоприятностью проживания не только признается, но и включается в процесс планирования. Эта связь важна для экономического развития городов – чем благоприятнее среда для проживания, тем лучше развивается местная экономика, и тем привлекательнее город для туристов.

Во-вторых, поскольку основные активы долговечны, понятие о культурном капитале заставляет нас задуматься об устойчивом развитии. Мы все уже привыкли говорить о безопасном и устойчивом с точки зрения экологии развитии как о пути роста в экономике, при котором природные ресурсы планеты сохраняются для следующих поколений. То же самое можно сказать и об устойчивом культурном развитии, имея в виду сохранение нашего культурного наследия для наших детей и внуков. Концепция «стабильного города», таким образом, должна быть расширена, и в нее кроме природных ресурсов, необходимых для экологического выживания, необходимо включить консервацию наиболее ценного культурного капитала.



Как получить положительный результат?

Правила городского планирования во многом оказывают сильное влияние на рентабельность строительства. Эти правила становятся очень эффективным орудием, когда необходимо направить в нужное русло тех, кто принимает важные экономические решения, мобилизовать ресурсы частного сектора и достичь целей, которых порой правительство не может достичь в одиночку, а именно:

- с одной стороны, отклонять инициативы, которые могут нанести вред культурному наследию, (такие как масштабный снос старой городской застройки или перенаселение);

- с другой, позитивной стороны, направлять инвестиции и экономические инициативы на конкретные проекты, в особенности на проекты, касающиеся размещения гостей города.

Разработка такого плана и его систематическое воплощение в жизнь являются основной ответственностью муниципальных властей, потому что именно этот план определяет результаты деятельности всех заинтересованных сторон, включая акционеров, промышленные предприятия, народные искусства и ремесла, бизнесы.

Культурная стоимость многопланова, а методы ее анализа могут быть весьма субъективными. Сюда входит четкое понимание того, какую прибыль принесет каждый отдельный проект или мероприятие.

Для начала, мы можем разграничить прибыль материальную и нематериальную. К первой относится непосредственная экономическая выгода, которую получают те, кто использует объект культурного наследия, и которая получает явственное выражение в товарно-денежных отношениях. Например, в получении платы за входные билеты на территорию исторической достопримечательности. Или, в более крупном масштабе, - исторические достопримечательности города привлекают в него больше туристов, которые тратят деньги и это сразу отражается на городской экономике.

Но неотъемлемой частью экономической прибыли от объектов культурного наследия является нерыночная или нематериальная прибыль – та не выражаемая в денежном эквиваленте польза, которую получает от них общество. Нематериальную ценность объектов культурного наследия, таких как памятник, старая рыночная площадь, древняя церковь, место поклонения, исторический район или территория археологических раскопок нельзя недооценить. Эти нематериальные ценности имеют отношение к трем аспектам:

- экзистенциальная ценность актива (люди ценят само существование объекта культурного наследия, даже если они ничего не получают от этого напрямую.);

- избирательная ценность (люди хотят оставить за собой или другими выбор использовать объект культурного наследия в будущем);

- наследуемая ценность (люди могут захотеть оставить актив в наследство следующим поколениям).

Эти нематериальные ценности не могут быть выражены в товарно-денежных отношениях, поэтому их приходится измерять при помощи специальных исследований, призванных выяснить, в какой степени люди готовы платить за сохранение объекта культурного наследия.
Если реконструкция исторических городских районов проводится правильно, то в выигрыше остаются все. Это доказывает, что проекты, основанные на культурном наследии, более выгодны в экономическом, социальном, экологическом и культурном отношении, чем все остальные проекты.


Проекты городского развития могут проходить в рамках устойчивого развития. В процессе долгосрочного планирования вполне реально принять во внимание как материальные, так и нематериальные (касающиеся качества жизни) прибыли и затраты. В этом контексте культурное наследие имеет особенное значение, поскольку оно закрепляет связь времен – прошлого, настоящего, и будущего – в социальной и культурной самобытности городской среды.
Восприятие своего архитектурно-градостроительного наследия как ресурса, а не как обременения, создаст условия для привлечения инвестиций и формирования новой социально-экономической политики устойчивого развития в наши исторические города.

Татьяна РЫЖОВА - проф. кафедры ЮНЕСКО ННГАСУ, к. ф. н,
член Союза архитекторов РФ, председатель Совета НОООПИиК
Фото Вячеслава СЕННИКОВА

«БИРЖА ПЛЮС СВОЙ ДОМ»