Школа Застройщика

Цены на жилье снова растут, но благодаря падающим ставкам на ипотеку вместе с ценами растёт и спрос. Об этом свидетельствовали цифры из доклада, представленного Андреем Семенюком, заместителем генерального директора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) на Всероссийском банковском форуме, прошедшем на Нижегородской ярмарке 25-26 августа.



По планам АИЖК спрос на ипотеку к четвертому кварталу 2011 года должен дорасти до самого “жирного” показателя за пятилетку — третьего квартала 2008 года. Тогда объём выдачи ипотечных кредитов нашим гражданам достиг рекордных 198 млрд руб. Всего к концу 2011 год АИЖК намерено “выйти” на объёмы 580—640 млрд руб. Численно подросло количество объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем. Доля сделок, обременённых ипотекой, во 2-м квартале 2011 года составила 17,3% в общем количестве сделок. Это на 2,8% больше, чем за 2-й квартал 2010 года.

По итогам первого полугодия 2011 года средний размер кредита составил 1,37 млн рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн рублей). Это косвенно подтверждает то, что цены на жильё начали потихоньку расти.

Аналитический центр АИЖК сообщает, что первое полугодие 2011 года стало рекордным, поскольку даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн объектов. Важно отметить, что структура рынка в 2008-м и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос, в том числе на дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн рублей, то в 2010—2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом-класса. Это и объясняет более низкий средний размер кредита, наряду с наблюдавшейся в этот период ценовой стагнацией.

С 1 июля 2011 года АИЖК существенно снизило ставки по всему ряду продуктов. Поводом к этому послужила стабилизация экономической ситуации в стране, в том числе и на рынке ипотечного жилищного кредитования. Сыграла свою роль и политика самого агентства, направленная на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан. Так, минимальная ставка рефинансирования по программе “Стандарт” составляет всего 8,9% (ранее — 11,5%). По продукту “Материнский капитал” для вторичного рынка жилья — 8,65%.

По программе “Новостройка” и продуктам “Малоэтажное жилье” и “Материнский капитал” для первичного рынка жилья базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях — 7,65% годовых (ранее — 10,5%). С учетом общей суммы специальных вычетов она может снизиться до 6,4%.

Снизив ставки, агентство установило новый ориентир для рынка, что в свою очередь позволит если не добиться ощутимого снижения ставок, то, по меньшей мере, продлить период их стабилизации на достигнутом уровне.

По сведениям Банка России средняя ипотечная ставка достигала своего максимума в 2009 году в мае — 14,9%; в 2010 это был февраль — 13,9%. В 2011 года также пока лидирует февраль — 12,6%. Кстати, в минувшем июле кредиты выдавались по самым низким ставкам за последние три года — 12,1% годовых.

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть в том числе от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК.

Нулевой пробег

Государство сохранило установку — поощрять россиян к приобретению через ипотеку вновь построенного, а не вторичного жилья. Условия на “первичке” были объявлены более экономически выгодными для покупателей — ниже практически на два пункта по сравнению с кредитованием вторичного рынка.

Был ли толк от этих мер? Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО “НИКА”, подтверждает, что да. По его словам, появление новой программы “Новостройка” в Нижегородской области для желающих приобрести строящееся жильё дало возможность прокредитовать на этапе строительства жилья 193 семьи на сумму 247 млн рублей.

Программа “Новостройка” позволила увеличить объёмы кредитования граждан, приобретающих жильё на последнем этапе строительства. Если в 2009 году объёмы кредитования составили около 50 млн рублей по данной программе, то в 2010 году они выросли более чем в 4,9 раза.

Как свидетельствуют цифры аналитического отчёта АИЖК, в первом полугодии более всего желающих получить заёмные деньги проживает в Приволжском округе. Так, за первое полугодие 2011 года в ПФО было выдано 52 076 кредитов, за ним следует Центральный округ — 39 961 кредит. Замыкает рейтинг Дальневосточный округ — 9133.

Стимул для банков

В рамках программы “Стимул”, реализуемой агентством совместно с Внешэкономбанком, АИЖК продолжает решать задачу сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1 января 2011 года финансирование банков, кредитующих жилищное строительство и приобретение жилья в рамках программы “Стимул”, осуществляется агентством по ставке от 7 до 8,75% годовых. По данным на 5 августа 2011 года АИЖК приняты обязательства по 152 соглашениям о фондировании на общую сумму 46,1 млрд руб. (2,2 млн кв. м).

Американской ипотеки не будет

В планах АИЖК доля семей, способных приобрести жильё в кредит, к 2020 году должна приблизиться к 50%-ной отметке; количество выданных займов удвоится, а количество проданной в ипотеку недвижимости обязано вырасти почти в три раза.

Не скатятся ли при таких планах банки в субпрайм и дефолт, рискуя за компанию с неплатёжеспособным заёмщиком? Алексей Денисов отвечает, что нет. Кредит, который составляет более 70% от стоимости недвижимости, предполагает дополнительное страхование ответственности заёмщика. Если по обычной схеме (30% — первоначальный взнос и 70% — кредит) — это страхование недвижимости и трудоспособности заёмщика, то при 90%-ном кредите к этой стандартной страховке добавляется страхование разницы по кредиту — 20%. Если заёмщик по какой-то причине станет неплатёжеспособным и средств после продажи недвижимости будет недостаточно для погашения кредита, то убытки покроет за него страховая компания. При такой схеме заёмщик банку ничего не будет должен. Поэтому таких проблем, какие были у американской ипотеки, в России не будет. Страховые компании нивелируют эти риски.

Наталья ПЧЕЛИНЦЕВА