Свой Дом

По объемам выдачи ипотечных кредитов, этот рынок в 3-4 кварталах 2010 года пошел вверх, свидетельствуют данные Банка России. Так, за прошлый год было выдано более 400 млрд рублей жилищных кредитов, что более чем в два раза превышает уровень 2009 года. По мнению экспертов, рынок будет расти и дальше.


Эксперты увидели дефицит

Условия кредитования вернулись на докризисный уровень, констатирует заместитель президента-председателя правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников, за исключением, разве что, первоначального взноса. Здесь до сих пор многие банки требуют объем собственных средств не менее 20%, гораздо реже – 10-15%. Для сравнения, до кризиса минимальный первоначальный взнос в 10% был распространенным явлением, встречались даже предложения «от 0%». Ставки же сейчас на уровне 2008 года, в некоторых случаях даже ниже докризисных.

Единственно, что, по словам Анатолия Печатникова, вызывает беспокойство, это «недостаточно активный рост жилищного строительства». Так, в 2010 году объем введенных в эксплуатацию жилых площадей сотавляет 58,1 млн кв. м, и уступает даже 2009 году (59,8 млн), и уж тем более – 2008-му (64 млн). При этом новых площадок за последние два года было инициировано не так уж много по сравнению с докризисными объемами. Другими словами, формируется дефицит. Если он и не приведет к повышению стоимости квадратных метров (что вряд ли), то приведет к тому, что все хорошие объекты будут «выбраны» с рынка.

Второй момент, над которым стоит призадуматься – это ставки. Скорее всего, в этом году они начнут расти, считает управляющий Нижегородским филиалом банка «ГЛОБЭК» Николай Русов. В пользу этого говорит тот факт, что в конце февраля ЦБ РФ повысил ставку рефинансирования и увеличил требования к фондам обязательных резервов. Это означает, что ресурсы для банков будут дорожать, а значит и вырастут ставки по кредитам.



В чем берем

Вопрос выбора валюты кредита – важный для любого заемщика. Первая реакция – взять ипотеку в долларах США или евро, так как там ставки ниже. Это весьма опрометчивый шаг, так как заемщик берет на себя часть валютных рисков. Иными словами, спрогнозировать курс того же доллара на пять лет вперед крайне сложно. А ведь подавляющее большинство таких кредитов берется на срок более десяти лет. Так, практически во всех банках можно оформить ипотеку на 20 лет, реже – на 30 лет. Рекордсмен здесь – ВТБ 24 с его полувеком.

По словам представителя ВТБ24, кредит в валюте имеет смысл брать только тем, кто получает доходы в долларах США или евро. Тогда это наоборот поможет сгладить возможные резкие перепады курса. Если же заемщик получает зарплату в «российских деревянных», то и ипотеку лучше оформить в рублях.



Куда пойти

На сегодняшний день целевые кредиты на покупку квартиры выдают порядка тридцати банков. Большинство из них работают со вторичным рынком, но у ряда банков есть предложения и для новостроек. В частности, у Промсвязьбанка, Райффайзенбанка, Связь-Банка и некоторых других (в этот список войдут все госбанки). Допускается выдача кредитов и на заключительном этапе строительства. Но в этом случае до регистрации права собственности на квартиру ипотечная ставка будет выше, чем на весь остальной период кредитования. Так, например, в условиях Промсвязьбанка сказано «плюс 1,5 процентных пункта», в Газпромбанке придерживаются той же политики.

Ставки сейчас привлекательные – по некоторым предложениями они составляют 10%, в редких случаях даже ниже. Но по большинству программ они все же выше – от 11-12%. Но, здесь стоит учесть, что это только нижняя граница ставок. На нее могут рассчитывать или при большом первоначальном взносе, или при небольшом сроке (до 5-10 лет). Если же потенциальный заемщик не может обеспечить первого и потянуть второго, ему лучше сразу рассчитывать на верхнюю грань.

По словам руководителя ипотечного центра Нижегородского филиала Промсвязьбанка Анны Дувакиной, «Промсвязьбанк постарался сделать условия ипотечного кредитования максимально привлекательными для клиентов. Наши основные преимущества - конкурентоспособные процентные ставки и возможность учитывать доход до четырех членов семьи, что позволит существенно увеличить сумму кредита. Мы предлагаем досрочное погашение ипотеки без моратория, штрафных санкций и ограничений по сумме. Причем, клиент может выбрать – сократить срок кредита или уменьшить сумму ежемесячного платежа».

Здесь можно отметить, что существуют и специальные предложение краткосрочного действия, в рамках которых можно получить ипотеку по более низким ставкам. Но они, как правило, отличаются узким диапазоном условий. Например, нашумевшая акция Сбербанка – ипотека под 8%: она выдается строго на срок восемь лет, и объем собственных средств должен быть не меньше 50%.

Не стоит забывать, что при получении кредита заемщику придется сделать несколько обязательных сопутствующих платежей. Их размер весьма существенен – например, единовременная комиссия за выдачу/рассмотрение заявки может доходить до 2% от суммы кредита.

Информация по ставкам и сопутствующим платежам есть на сайте банков в свободном доступе. У подавляющего большинства есть программка под названием «ипотечный калькулятор». Она поможет прикинуть, сколько примерно будет стоить кредит. Но именно «примерно» - окончательное решение будет принято только при визите в банк.

Александра ЕЛИНА
"БИРЖА ПЛЮС СВОЙ ДОМ"