Школа Застройщика

Выбрать подходящую ипотечную программу - полдела. Не всем желающим банк может выдать кредит. К тому же страхование (которое обязательно при ипотечном кредитовании) может сильно "подпортить" ставку.






Сегодня на нижегородском рынке работают с ипотекой порядка тридцати банков. В большинстве своем они предлагают программы на покупку жилья на вторичном рынке, однако некоторые банки рассматривают и новостройки. Иные кредитные организации даже реализуют совместные предложения с застройщиками (ВТБ24, Сбербанк и другие). Что касается условий кредитования, то они практически вернулись на докризисный уровень, за исключением разве что первоначального взноса (в среднем по рынку 20%, гораздо реже 10–15%). Ставки же сейчас на уровне 2008 года, в некоторых случаях даже ниже докризисных.

Так что найти привлекательное (по крайней мере, на первый взгляд) предложение несложно. Однако одного желания взять ипотеку мало, надо, чтобы банк одобрил эту заявку. Вот здесь и начинаются основные трудности.


Мы выбираем, нас выбирают

В свое время кризис внес свои коррективы в подходы банков к оценке платежеспособности заемщиков. Так, например, в 2009-м кредитные специалисты стали уделять больше внимания анализу устойчивости доходов заявителя. Но, в принципе, кардинально модель не менялась — новые характеристики не вводились, лишь ужесточились прежние. Ряд банков отказались от такой формы подтверждения доходов, как справка по форме банка, требуя лишь 2-НДФЛ (справка, выдаваемая в бухгалтерии работодателя, отражающая только “белую” зарплату).

В 2010 году произошло некоторое смягчение условий. Например, многие кредитные организации вновь стали учитывать “серые” доходы потенциальных заемщиков. Также ушло некоторое предвзятое отношение к “рисковым”, с финансовой точки зрения, профессиям — строителям, журналистам, риэлторам (им в кризис было получить ипотеку гораздо сложнее, чем другим). А ВТБ24 повысил размер максимально допустимого ежемесячного платежа до 60% от совокупного дохода семьи (ранее — не более 50%). Для владельцев бизнеса эта процедура была и остается индивидуальной. Правда, предпринимателям кредит на покупку квартиры готовы предоставить немногие банки (например, таким клиентам рады в Росбанке), наемные работники почему-то считаются более надежными.


Плата за покой

Говоря о “неявных” условиях ипотеки, сложно не упомянуть о страховании. Как правило, в “обязательную программу” входят три вида — имущество (недвижимость), жизнь и здоровье, а также риск потери права собственности на жилье вследствие признания сделки недействительной (титульное страхование). По общепринятому мнению это повышает стоимость кредита на 1–1,5% от оставшейся суммы долга в год. Но это все равно что “средняя температура по больнице”, так что для каждого случая “надбавка” будет своя.

Так, в среднем по квартирам при ипотечном страховании действует тариф 0,15–0,2% от страховой суммы. Более “непредсказуемый” пункт — страхование жизни и здоровья. Здесь “цена вопроса” зависит от очень многих факторов, поэтому разброс может быть весьма большой — от 0,5% (в некоторых случаях даже ниже) до 1,5–2%. Во-первых, при вычислении стоимости полиса смотрят на состояние здоровья и возраст заемщика. Так, для людей возрастной категории “ближе к 50-ти” тариф доходит до 3, а то и 4%. Потом учитывается профессия — риски офисного работника и шахтера, понятное дело, весьма отличаются. Рассматриваются даже хобби заемщика — например, увлечение альпинизмом или иными экстремальными видами спорта может плохо сказаться на цене полиса.

Также при ипотеке оформляется титульное страхование. Оно покрывает так называемый юридический риск, то есть потери имущества в результате прекращения права собственности. Даже если грамотно подходить к вопросу оформления сделки, все равно можно в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем несколько лет. Причины могут быть самые разные. Например, продавец (владелец квартиры, чья подпись стоит в договоре) может быть признан недееспособным, а вся совершенная им сделка — недействительной. Еще достаточно частая причина для судебных разбирательств — несоблюдение прав несовершеннолетних владельцев недвижимости.

Титул будет стоить от 0,15 до 0,4% от страховой суммы в год. Как страховая компания оценит риск, зависит от нескольких факторов — в частности, количества предшествующих сделок, их частоты и характера. Кстати, этот риск страхуется только первые три года после покупки. За это время истекает срок исковой давности, и дальше оспорить законность договора в судебном порядке будет нельзя.

Можно оформить ипотеку и без полиса. Но, как правило, это плохо сказывается на процентной ставке. Например, некоторые банки приписывают: “в случае отсутствия личного страхования заемщика ставка уве­ли­чивается на 2%” (от 0,7 до 5%). Имущество — та же история (плюс еще 2% или больше). ОТП Банк сделал еще проще: ценовая вилка по программе “со страховкой” 13,5–15,5%, “без” — 18,5–20,5%. Итого стоимость полиса здесь условно равняется 5%. Так что здесь заемщику стоит подсчитать, что ему выйдет дешевле — полис или “лишние” проценты.

Александра ЕЛИНА
Фото Вячеслава СЕННИКОВА
"БИРЖА ПЛЮС СВОЙ ДОМ"